●分譲マンションは管理を見極めることが大切

２０２５年末現在のマンションストック総数は約７２３．６万戸で、約１，６００万人の人が居住していると推計されています。これは、国民の１割超がマンションに居住している割合となります。

その中にはいわゆる旧耐震基準（１９８１年（昭和５６年）以前に建てられた）のマンションが約１０３万戸で、残りの約６２０万戸は新耐震基準のマンションとなります。

このうち築４０年以上（１９８６年築以前）のマンションは約１５８．８戸存在している状況で、今後、１０年後には約２．０倍、２０年後には約３．２倍に増加する見込みです。

では、実際にマンションの建替えの実績はどうかというと、２０２５年３月３１日時点で累計３２３件（約２６，０００戸）となっています。この建替えには阪神・淡路大震災・東日本大震災及び熊本地震による被災マンションは含まれていません。

近年は、マンション建替円滑化法による建替えが選択されるケースが多くなっています。

マンション建替円滑化法に基づくマンション敷地売却等の実績は累計で１７件（約１，３００戸）（２０２５年３月３１日時点）でした。

令和２年６月にマンション管理適正化法及びマンション建替円滑化法が公布され、令和４年度から施行されました。

これにより、旧耐震基準マンションの改修の決議が組合員の過半数で可能になり、容積率の緩和やマンション敷地の売却が可能となりました。

また、建替えについては、一般のマンションと同じく組合員全体の５分の４の賛成で可能となりました。

では、鉄筋コンクリート造の寿命は何年なのでしょう？

税制上の法定耐用年数は４７年ですが、実際には６８年とも言われます。しかも、定期的なメンテナンス（１２年～１５年ごとの大規模修繕工事など）と日常の適正な管理がされていれば、１２０年～１５０年にもなると言われています。

昔から「マンションは管理を買え」と言われていますが、まさにそうなんです。

◎１００年維持のポイントは

●定期的な修繕・メンテナンス

●耐震補強・設備更新

●管理組合の適正機能、修繕積立金の確保

●法改正や耐震基準の変化に対応

●外壁・給排水管の定期点検

●居住者の資産価値を守る意識

などがあげられます。

国土交通省の令和５年マンション総合調査によれば、全体の２５％の組合が過去に管理会社を変更しています。

この物価高の時代に管理委託費も値上げされるケースが多いと聞きます。

中には理事のなり手が高齢者が多く、また、投資用のマンションで実際の居住者が少なく管理組合が機能していないケースもあるでしょう。

居住者のなんでも管理会社任せの態度など意識を見直さなければならないことも多いでしょう。

出典：国都交通省　令和５年マンション総合調査、マンション建替円滑化法の改正概要およびホームページ

　　　一般社団法人　マンション適正管理サポートセンターホームページ

◎札幌市内のマンションの売却についてはＡ－ハウスへご相談ください。

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