マンションにおける「管理業者管理者方式」とは？

〇国土交通省は令和６年６月に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を制定。

令和７年のマンション関係改正法を踏まえて、令和８年４月に再度改訂。

〇マンション管理士等の専門家に加えて、マンション管理業者が管理者に就任するケースが増加している現状を踏まえ、区分所有者以外の者が管理者に就任する方式について「外部管理者方式」（このうち、管理業者が管理者に就任する場合を「管理業者管理者方式」という。）と定義したうえで、外部管理者方式等においても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成される管理組合であることを前提に、区分所有者がその責務を果たすべきことを確認するとともに、外部管理者方式等における留意事項を整理。

そもそも分譲マンションには、建物の維持管理を行うために管理組合が存在します。

通常、管理組合のトップである「管理者（理事長）」は、マンションの区分所有者（各部屋の持ち主）の中から選任されます。

しかし、居住者の高齢化や、投資用マンションにおける不在オーナーの増加などにより、役員のなり手不足が深刻な問題となっています。

そこで近年増えてきたのが、マンションの管理業者が、理事長などの「管理者」としての役割を丸ごと引き受けるケースです。このように、外部の専門業者が管理者を兼任する運用方法を「管理業者管理者方式」といいます。

当然この方法には、メリット・デメリットがあります。

◎メリットは外部のプロ業者である安心感を得ることができ、自分に面倒な役員の順番が回ってくる負担が少ないという心理的な安心感など。

◎デメリットは、担当者の知識不足による説明不足を起こしてしまったり、日常管理での利益相反取引等の恐れや情報開示の在り方に不備を生じるなどがあげられます。

現在、マンションの売買契約前の「重要事項説明書」でも管理者方式の採用の有無、管理業者の氏名・住所・登録番号の説明、さらに管理業者管理方式の採用の有無を説明することになっていますので、契約する前に事前に確認することができます。

昔から、「マンションは管理を買え」とも言われて来ました。

購入してから快適な生活を送ることができるかの重要な要素を管理体制は占めています。

そのためにも、購入価格だけでなく、月々のランニングコストの管理費・修繕積立金、将来の長期修繕計画の有無なども含めてトータルに考えて検討してみたいものです。

◎マンションの売却はセンチュリー２１Ａ－ハウスにご相談ください。

参考出典：国土交通省　「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」

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